¿Qué pasa si construyo mi casa en la propiedad de mis suegros y luego me separo?

Comprar una propiedad inmobiliaria en el Perú requiere de una gran inversión, por esa razón muchas personas optan por construir su casa sobre el predio de sus suegros, ya que de esta manera se ahorran el costo del terreno y solo invierten en la edificación. Sin embargo, esta práctica no es del todo recomendable: podría acarrear varios problemas legales.

De acuerdo con el abogado especializado en derecho inmobiliario, Alan Pasco, el mayor inconveniente de construir tu casa sobre el terreno de tus suegros radica en que la propiedad no es tuya, a pesar de que hayas gastado tus propios recursos para realizar la edificación. En consecuencia, los dueños del suelo tienen el poder legal sobre lo que hayas construido y podrían desalojarte si así lo desean.

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Y más aún, si la construcción se llevó a cabo sin autorización del propietario, ya que, en ese caso, tus suegros se vuelven automáticamente dueños de la casa que edificaste y además pierdes el derecho a que te reembolsen el dinero que invertiste. Es decir, pueden quedarse con la casa sin pagarte absolutamente nada. “Incluso, si a tus suegros les parece incómoda la construcción o simplemente no quieren tenerla ahí, podrían demandarte para que la demuelas bajo tu propio costo”, agrega el especialista.

Sin embargo, las cosas cambian si tienes el permiso, porque si bien sigue siendo una construcción en terreno ajeno, el hecho de que tengas la autorización de tus suegros te brinda la garantía de que ante un posible desalojo te reeembolsen el dinero que invertiste. “En el mundo legal a esto se le conoce como una construcción de buena fe en terreno ajeno”, aclara Pasco.

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¿Es recomendable o no construir en la propiedad de mis suegros?

A pesar del ahorro que puede significar construir sobre el terreno de tus suegros, el abogado Alan Pasco no recomienda esta práctica, ya que “así la persona obtenga el permiso para construir, el hecho de que no sea tu propiedad ya va a generar problemas. Porque en caso de un desalojo, la sola determinación de cuanto te corresponde de reembolso por lo que has gastado en la construcción ya implica un tema judicial complejo”.

“Yo recomendaría siempre comprar el suelo y con esa seguridad poder edificar. Pero, si no es posible, por lo menos tienes que tener el consentimiento de tus suegros por escrito para que cuando te quieran desalojar, tengan la obligación de pagarte. Y si no tienes el permiso por escrito no lo recomendaría en absoluto porque se va a considerar como una construcción de mala fe y en ese caso te podrían desalojar sin pagarte nada e incluso demandar para que demuelas la construcción bajo tu propio costo”, precisa el especialista.

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¿Qué debes tener en cuenta antes de construir sobre la propiedad de tus suegros?

Si estás decidido a construir tu casa sobre el territorio de tus suegros, es indispensable que antes de iniciar la edificación firmes un documento donde se acredite que la estás realizando con la debida autorización del dueño.

“Además, debes dejar por escrito que se te reconozca el valor de la construcción cuando te tengas que ir. De esa manera estás garantizando tu buena fe en la construcción y te evitarás problemas legales en un futuro”, reiteró Alan Pasco.

¿Qué dice la ley sobre construir sobre la propiedad de otros?

El artículo 938 del Código Civil peruano establece que “el propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él”. La accesión puede ser inmobiliaria natural: aluvión y avulsión; o inmobiliaria industrial: edificación en terreno ajeno, invasión de terreno ajeno, edificación o siembra con materiales, semillas o plantas ajenos.

El aluvión: se define como las uniones de tierra y los incrementos que se formen sucesiva e imperceptiblemente en los fundos situados a lo largo de los ríos o torrentes. La propiedad de estas uniones corresponden al propietario del fundo (art. 939 c.c).

La avulsión: se presenta cuando la fuerza del río arranca una porción considerable y reconocible en un campo ribereño y lo lleva al de otro propietario ribereño,. En este caso la propiedad de la porción puede ser reclamada por el primer propietario dentro de los dos años del acaecimiento, vencido este plazo pierde el derecho de propiedad salvo que el propietario del campo al que se unió la porción arrancada no haya tomado aún posesión de ella.

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La edificación: de buena fe en terreno ajeno otorga al propietario del terreno la opción entre hacer suyo lo edificado, pagando el valor de la edificación cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra, y obligar al invasor a que le pague el terreno (valor comercial). Esta regla se invierte cuando el propietario del suelo obre de mala fe, la opción la ejercerá el invasor de buena fe: exigiendo que se le pague el valor actual de lo edificado o pagando el valor comercial actual del terreno (art. 941 y 942 del C.C). Si la edificación en el terreno ajeno es de mala fe, el dueño del terreno puede exigir la demolición, de cargo del invasor, de lo edificado si le causan perjuicio, más el pago de la indemnización correspondiente, o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor (art. 943 C.C).

¿Puedo recuperar mi inversión en la propiedad de mis suegros?

La edificación de buena fe en terreno ajeno señala que el propietario del terreno tiene la opción de hacer suyo lo edificado a través de un pago por el valor de la construcción. Asimismo, este monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra.

Por otro lado, si la persona que construyó sobre el terreno desea permanecer en el hogar, deberá pagar el valor comercial del terreno. En caso la regla se invierta y el propietario del suelo obre de mala fe, las personas tienen la opción de exigir un pago por el valor actual de lo edificado o pagar el monto del terreno según el art. 941 y 942 del Código Civil.

En cambio, si la edificación en el terreno ajeno es de mala fe, el dueño puede exigir la demolición de lo edificado. Este monto estará a cargo del invasor, además, deberá pagar una indemnización. Asimismo, el propietario del terreno puede hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor.

¿La casa que construí en el terreno de mis suegros es mía?

De acuerdo al abogado civil Julio Pozo asegura que si no pusiste las reglas claras desde un inicio o no existe un documento como una diminuta, en la que tus suegros te autorizan que lo que has construido es tuyo, pues te estarás sometiendo a las reglas de accesión.

“Ahí te preguntarás si quien construyo tenía buena o mala fe, y hay que probarlo en un proceso judicial. Partimos de la premisa de la buena fe porque el suegro ha visto durante varios días, semanas y meses de que el yerno ha construido sin objetarlo. Esa tolerancia, en mi opinión, es manifestación tácita de voluntad de consentir y concede la buena fe al yerno y, por ende, él no tendría que probar ese requisito”, señaló para el programa “La pasión por el Derecho”.

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¿Qué puedo hacer si ya construí en la casa de mis suegros?

En una entrevista para el programa “La pasión por el derecho”, el abogado civilista Julio Pozo aconseja que se acredite dicha construcción en la notaría. Según el especialista, el documento debe acreditar lo siguiente:

• Que se reconozca el valor de la construcción.
• Que se te conceda el derecho del terreno que construiste.
• Que te puedan dar la propiedad del suelo.

¿Cuánto costará y tardará este procedimiento para sacar el título de propiedad?

A continuación, te detallamos los precios y el tiempo que demorará el proceso.

• Derecho de presentación: S/79
• Plazo de calificación: 7 días hábiles (o más dependiendo de la complejidad del título)
• Elaboración de informe técnico catastral: 8 días
• Tiempo total aproximado: 15 días.

¿Cómo consultar el título de propiedad en SUNARP?

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) ha creado un mecanismo de consulta gratuita que permite al propietario de uno o más predios inscritos conocer el número de las partidas registrales de sus casas. Entra a la página de consulta a través del siguiente link: www.sunarp.gob.pe/consultas